La casa come infrastruttura sociale: dal Piano Fanfani alla cartolarizzazione, fino a un patrimonio che non si vuole censire
di Michele Gabriele Cristiano
Sulla denatalità italiana ho già scritto altrove, e i numeri dell’Istat li lascio a quell’articolo. Qui cerco la causa più concreta, che sta tra la porta d’ingresso e il contratto d’affitto. Dove si vive, e a quale prezzo, decide se una famiglia nasce.
Quando la casa era politica
Negli anni Cinquanta Giorgio La Pira, sindaco di Firenze, di fronte a migliaia di sfratti non si limitò ai discorsi. Requisì alloggi vuoti, spinse l’edilizia popolare e volle l’Isolotto, villaggio Ina-Casa le cui prime case consegnò nel novembre 1954 con un discorso rimasto celebre, «Non case, ma città»: scuola, chiesa, servizi, verde, spazi comuni.
Non era un’eccezione. Era l’applicazione locale di una politica nazionale della Democrazia Cristiana, con un nome e un cognome: Amintore Fanfani. La legge 43 del 1949, «Provvedimenti per incrementare l’occupazione operaia, agevolando la costruzione di case per lavoratori», creò la Gestione INA-Casa, e il Piano Fanfani fu attuato tra il 1949 e il 1963. L’idea era doppia: dare un tetto ai lavoratori e dare lavoro ai disoccupati. Un solo investimento, due problemi. Quartieri come il Tiburtino a Roma, avviato tra il 1950 e il 1951, nacquero così.
Il modello era più sofisticato di quanto la memoria collettiva ricordi. La legge stabiliva che metà degli alloggi fosse assegnata in proprietà e metà destinata alla locazione. Proprietà e affitto convivevano, come due gambe di una stessa politica. Alla fine del secondo settennio, nel 1963, la Gestione INA-Casa fu soppressa e sostituita dalla Gescal, mentre il patrimonio confluiva negli Istituti autonomi case popolari. La Dc ebbe i suoi limiti, e non furono pochi: clientele, ritardi, una cultura urbanistica spesso timida. Ma aveva capito che l’edilizia popolare è uno strumento di stabilità sociale, e di quella lezione oggi resta poco più del nome.
La famiglia e la sua rete
Nel Novecento italiano il welfare abitativo era in parte privato e in parte pubblico, e le due reti si sostenevano a vicenda. Tre generazioni sotto lo stesso tetto non erano un’eccezione, e la casa, anche modesta, era patrimonio comune e garanzia di continuità. Lo Stato faceva la sua parte con l’INA-Casa, con gli alloggi popolari e con gli immobili previdenziali.
Io arrivai a Roma alla fine degli anni Ottanta e, con un po’ di ricerca, ottenni un alloggio di un ente previdenziale pubblico, di quelli che sarebbero poi confluiti nell’Inpdap, nato nel 1994, e infine nell’Inps. Non era un privilegio. Era l’ultimo anello di quella catena: lo strumento con cui lo Stato teneva aperta la porta della capitale a chi veniva da fuori e non aveva un cognome.
Quel mondo è finito. Le forme di unione si sono moltiplicate, e non è questo il problema. Il problema è che le strutture di sostegno non si sono adeguate: asili nido insufficienti, congedi limitati, lavoro instabile, costi abitativi proibitivi.
La dismissione
All’inizio degli anni Duemila la rete pubblica venne smontata. Con la cartolarizzazione (decreto-legge 351 del 2001, convertito nella legge 410) i beni degli enti previdenziali furono conferiti alla Scip srl: 27.512 unità, di cui 27.250 residenziali. Si doveva fare cassa. Ma la seconda operazione si arenò, e nel giugno 2012 la Corte dei conti avvertì che le dismissioni procedevano con molta difficoltà e che il rischio era la svendita. L’ex Inpdap, che deteneva il 46% degli immobili degli enti previdenziali pubblici, si vide restituire 12.000 immobili.
Un patrimonio costruito in decenni fu trattato come un magazzino di fine stagione. Chi non poteva comprare fu spinto verso l’hinterland, dove nacquero quartieri dormitorio e periferie senza regia. Lo Stato incassò una volta. La città ha pagato, e continua a pagare.
La torta che non cresce
Da qualche anno gira per l’Italia, e non solo, un sentimento che nessun ministro mette volentieri a verbale: la sensazione che la festa sia finita. Si parli di casa, di scuola, di bollette o di prezzi, il tono è lo stesso. Il benessere, dopo averci portati in alto per mezzo secolo, ha smesso di salire; lo Stato sociale non riesce più a dare quel che i cittadini gli chiedono (talvolta con pretese ragionevoli, talvolta meno); e soprattutto il vecchio patto fra le generazioni, per cui i figli stavano meglio dei padri, si è rotto. Oggi i figli si preparano a stare peggio dei genitori o, se va bene, uguale.
Gli economisti, che hanno un nome per tutto, la chiamano società a somma zero. La teorizzò nel 1980 Lester Thurow in un libro intitolato proprio The Zero-Sum Society, pensando all’America, mentre l’Occidente smaltiva la sbornia dei due shock petroliferi degli anni Settanta e si ritrovava con i prezzi in salita e l’economia ferma: la stagflazione. Il ragionamento è di una semplicità brutale. Quando la torta smette di crescere, ogni fetta in più per uno è una fetta in meno per un altro. Finché il prodotto galoppa si può litigare sul come dividere e accontentare quasi tutti; a torta ferma, no.
Intendiamoci: la nostra torta non è ferma del tutto. Nel 2025 il Pil è cresciuto dello 0,6% e nel terzo trimestre di quest’anno è rimasto fermo sul precedente (+0,8% sull’anno). Il guaio sta nelle fette. Secondo l’Ocse, nel primo trimestre 2026 i salari reali italiani erano il 6,1% sotto quelli di cinque anni prima; l’Ilo, guardando più indietro, li dava nel 2024 inferiori dell’8,7% rispetto al 2008, la peggiore performance del G20. E a ottobre l’inflazione è risalita al 5,4%, spinta dall’energia, il livello più alto da agosto 2023. Una torta che cresce dello 0,6% mentre i prezzi corrono è, per chi la mangia, una torta che si rimpicciolisce.
L’ascensore sociale, poi, lo si misura. Nel 2018 l’Ocse calcolava che in Italia servissero cinque generazioni perché la discendenza di una famiglia povera arrivasse al reddito medio: è la media dei Paesi ricchi, ma non è una gran consolazione. I ragazzi lo hanno capito prima di noi: l’età media in cui si lascia la casa dei genitori è di 30,2 anni, contro i 26,3 dell’Unione (Eurostat, dati 2025). E nel 2025 sono nati 355.772 bambini, il minimo storico, con 1,14 figli per donna (Istat, 21 ottobre 2026).
La casa è il luogo dove questa aritmetica si vede meglio, perché un euro di canone in più nella tasca del proprietario è un euro in meno in quella dell’inquilino. Vediamo di quanto.
Il conto, oggi
I canoni sono il termometro. A ottobre 2026, secondo Idealista, Milano è a 22,5 euro al metro quadrato, e un bilocale di 60 metri quadrati costa circa 1.350 euro al mese; Firenze, la città di La Pira, segue a 21,4 e Roma è a 19,2. Sono valori un po’ sotto i picchi di primavera (Milano 23,3, Roma 19,8, massimo storico), ma restano alti: nel terzo trimestre i canoni nazionali erano ancora l’1,8% sopra quelli di un anno prima. E secondo Immobiliare.it dal 2020 sono saliti in media del 33,2%, a fronte di un’inflazione intorno al 20%.
Il peso sui bilanci è il vero dato. Secondo Ifel, nel 2024 il 5,1% della popolazione, più di 3 milioni di persone, spendeva per la casa oltre il 40% del reddito, con un’incidenza del 7,6% tra le famiglie con capofamiglia sotto i 35 anni. Nelle città simbolo il quadro è più duro: secondo Idealista, nel secondo trimestre 2025 affittare un trilocale assorbiva il 38% del reddito familiare netto a Milano e a Roma e il 35% a Firenze, contro una soglia di sostenibilità fissata al 30%. Il calcolo dipende dal metodo: una rilevazione precedente della stessa Idealista dava a Firenze il 48%. Ma dice una cosa semplice: per un giovane precario, oggi, la città è un muro.
L’offerta pubblica è ridotta: l’Osservatorio Federcasa-Nomisma conta 797.034 alloggi di edilizia residenziale pubblica, il 2,3% dello stock nazionale, contro una media europea che le varie stime collocano tra il 7 e il 9%. Di quegli alloggi 61.300 sono sfitti perché hanno bisogno di manutenzione straordinaria, e altri 22.700 sono occupati abusivamente.
Il Piano Casa 2026, il decreto-legge 66 del 7 maggio 2026 convertito nella legge 116 del 2 luglio, punta a centomila alloggi in dieci anni, con 970 milioni stanziati fino al 2030. Non a caso la stampa lo ha accostato al modello Fanfani, pur osservando che è di dimensioni ridotte: l’Ina-Casa, in quattordici anni, mise insieme circa due milioni di vani. La CGIL obietta che i fondi non sono aggiuntivi, perché derivano da tagli ad altre spese già autorizzate, e che Comuni e aziende territoriali potranno vendere quote dell’edilizia pubblica a valore di mercato. È una critica di parte, ma pone la domanda giusta: si rimedia alla dismissione di ieri con le vendite di domani?
Il paradosso delle case vuote
Per l’Istat (censimento 2021) le abitazioni non occupate sono 9.581.772, il 27,2% del totale. Non sono tutte disponibili: comprendono seconde case per le vacanze, e le stime del Mef parlano di 5,7 milioni di case a disposizione delle famiglie. Resta un’anomalia. Secondo Ifel l’Italia ha una quota di abitazioni non occupate oltre tre volte quella della Francia (7,8%) e circa sei volte quella della Germania (4,4%), anche se le definizioni nazionali non sono perfettamente sovrapponibili. Milioni di muri senza inquilini, mentre chi vuole metter su famiglia si arrende.
Ci sono poi le case che vuote non sono, ma è come se lo fossero. A Roma, secondo le stime delle associazioni che se ne occupano, sopra i sessantacinque anni sono circa 620mila e di questi circa 250mila vivono da soli. Vedovi e vedove, per lo più, in appartamenti pensati per una famiglia: con le stanze di una volta, due letti, una cucina che serve per uno. Non è una colpa, è la vita: i figli sono partiti, il marito è mancato, la casa è rimasta. Nessuno sa dire quante stanze restino inutilizzate, perché nessuna statistica le conta, e il numero non lo invento. Ma la città dove un ventenne non regge l’affitto di un posto letto e la città dove una signora di ottant’anni cena da sola in una casa fatta per quattro sono, spesso, lo stesso quartiere.
L’idea, per una volta, non richiede cantieri. Si chiama coabitazione solidale: l’anziano mette a disposizione una stanza, il giovane (studente fuori sede, precario, lavoratore alle prime armi) paga poco o nulla e in cambio dà compagnia, piccole commissioni, una mano con lo smartphone, la presenza in casa la sera. Funziona già. A Milano la Statale, con 400mila euro della Regione Lombardia, rimborsa parte dell’affitto agli studenti che vanno a vivere con un over 65. A Roma Tor Vergata ha aperto dal 2025 una piattaforma, con Roma Capitale, per far incontrare chi ha una stanza libera e chi la cerca, e il Campidoglio ha inaugurato a febbraio il cohousing di via Altobelli e ha dato mandato di aprire uno Sportello Unico del Co-Housing. Dal 23 luglio 2026 ci sono anche le linee guida nazionali previste dal decreto legislativo 29 del 2024, che parlano di giovani tra i 18 e i 35 anni e di un patto di convivenza scritto, con il monitoraggio dei servizi sociali. Il punto è passare dagli esperimenti alla regola: un registro delle stanze offerte, un patto tipo con le tutele per entrambi, un incentivo (un rimborso, uno sconto sui tributi locali) per l’anziano che ospita, e il Terzo settore a fare da garante. Non sostituisce una politica della casa, e non è per tutti: serve autonomia, serve il consenso, serve che nessuno diventi la badante gratuita dell’altro. Ma è un modo per usare ciò che già c’è, prima di costruire ciò che non c’è.
Il patrimonio che nessuno censisce
Il capitolo che si evita volentieri è quello ecclesiastico. Gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti sono quasi trentamila, e il calo dei fedeli e dei consacrati ha svuotato molti immobili. Il punto è l’uso. A Roma non poche strutture sono, di fatto, alberghi che chiunque può prenotare online. L’esenzione fiscale ha impegnato anche l’Europa, con l’annullamento della decisione della Commissione del 2012. Le stime sulle somme non versate oscillano troppo per essere prese per buone.
Sarebbe ingiusto ignorare ciò che la Chiesa fa con scuole, mense e ospedali. Ma papa Francesco, nel 2013 al Centro Astalli, ammonì che i conventi vuoti non devono diventare alberghi per fare soldi: servivano ai rifugiati. E le congregazioni, in un convegno alla Salesiana nel febbraio 2025, si sono dette disponibili a mettere immobili a disposizione nel segno della solidarietà, per esempio per studentati. Mancano un censimento pubblico, convenzioni a canone sociale e la volontà di farle rispettare.
Il silenzio delle istituzioni
Si continua a trattare la denatalità come un problema culturale o morale. Forse lo è anche. Ma è prima di tutto un problema di strutture. Chi parla di «bomba sociale» non esagera: un Paese che invecchia deve sostenere pensioni e sanità con una base di lavoratori più stretta, e quei lavoratori, per restare in città, hanno bisogno di un tetto.
Che non sia questione di sole cifre lo ha ricordato giovedì 12 novembre il Rapporto Povertà e Risorse 2026 di Caritas italiana, presentato a Roma a trent’anni dalla prima edizione. Dentro c’è l’Italia che non fa rumore. Tra le persone che bussano alla rete Caritas, i lavoratori poveri sono il doppio rispetto al 2015 e nelle età centrali superano il 31%; quasi uno su quattro fra chi riceve aiuti alimentari ha un impiego; gli over 65 in difficoltà sono aumentati del 191% in dieci anni. Più di due milioni di persone vivono di aiuti alimentari continuativi, e il 48,2% dei beneficiari è in contatto con la Caritas da almeno tre anni: non un’emergenza, dunque, ma una condizione. Il rapporto parla di un disagio che ha raggiunto il ceto medio, i separati, le donne sole con figli, le famiglie con un solo stipendio, e tra le spese che i pensionati non reggono più mette l’affitto accanto alle cure e alle bollette.
Si può leggere come il bollettino dei vinti. Preferisco leggerlo come un avviso a chi sta comodo. In un Paese a torta ferma la povertà non è più il destino di una categoria: è il rischio che corre chiunque abbia un contratto a termine, un matrimonio finito, un genitore da assistere (i caregiver familiari sono circa sette milioni) e un affitto che divora lo stipendio. Per questo il richiamo di Marco Pagniello, direttore della Caritas, merita ascolto: la solidarietà privata non deve diventare un alibi per le carenze del welfare pubblico. Mense e parrocchie fanno miracoli, ma i miracoli non sono una politica. E la casa, come settant’anni fa, è il punto dove la politica si vede: serve un tetto per tutti, per chi nasce qui e per chi arriva (circa metà di chi riceve aiuti alimentari è straniero), per i giovani che non riescono a partire e per i vecchi che restano soli. Una città che comincia a scegliere chi merita di abitarla smette, a poco a poco, di essere una città.
Nel dopoguerra, con un Paese in macerie, la casa fu una politica. Allora la torta cresceva e c’era da dividere il di più; oggi, a torta quasi ferma, ogni metro quadrato che guadagna uno lo perde un altro. Oggi, con un patrimonio immenso e male utilizzato, è diventata una rendita. La Pira e Fanfani sapevano che senza casa non c’è città, e senza città degna non c’è popolo che duri. Non si tratta di espropriare nessuno. Si tratta di scegliere se le nostre città debbano restare luoghi d’accesso o diventare club.
